Oversluiten hypotheek

Oversluiten hypotheek verstandig?

Bij een lage actuele hypotheekrente komen veel mensen in de verleiding de bestaande hypotheek over te sluiten, hierdoor gestimuleerd door vele hypotheekadviesbureaus en aanbiedingen van hypotheekaanbieders.

Of het oversluiten van een hypotheek verstandig is afhankelijk van de persoonlijke situatie, en wat u belangrijk vindt.
Het oversluiten van een hypotheek is vaak helemaal niet voordelig, zeker niet als de rentevaste periode van uw huidige hypotheek nog een flinke periode behelst en u minder goede (flexibele) hypotheek voorwaarden heeft gekregen.

Oversluiten van een hypotheek kost geld:

1. u betaalt een boete-rente voor het vervroegd aflossen van uw huidige hypotheek
2. u betaalt weer taxatiekosten, hypotheekakte kosten en afsluitprovisies (en adviesprovisies).

Bij het oversluiten van een hypotheek wordt vaak wordt alleen gekeken naar de maandlasten, maar die zijn in de gepresenteerde rekensommen zelden vergelijkbaar met de huidige hypotheek situatie. Vaak is de hypotheektermijn weer verlengd, en dat heeft bijna altijd invloed op het lastenplaatje.
Behalve bij de aflossingsvrije hypotheek heeft een verlenging van de looptijd van de hypotheek looptijd altijd een verlaging van de maandlast tot gevolg, dat maar dat is enig optisch bedrog.

Allereerst wordt uw hypotheekbedrag hoger, de kosten en boeterente van het oversluiten van uw hypotheek worden bijna altijd meegefinancierd bij hypotheek oversluiten en om een lagere last te tonen, verandert de hypotheekvorm samenstelling vaak (meer aflossingsvrij) en wordt de termijn weer verlengd (opnieuw 25 of 30 jaar) wat een gunstiger effect heeft op de lasten van de andere hypotheekvormen, zeker als de spaarpot hierin meegenomen wordt.

U bent gewaarschuwd: de overzichten en berekeningen of een hypotheek oversluiten interessant is of niet vertellen niet alles en de toekomst is nog ver weg..

Oversluiten hypotheek en de boeterente:

De boete-rente bij het oversluiten van een hypotheek. Vaak betaalt u het hele renteverschil voor de resterende rentevast looptijd (gecorrigeerd voor met actuele rente) ineens, en is de renteverlaging voor die tijd een sigaar uit eigen doos. Dat is ook niet vreemd eigenlijk. Afhankelijk van uw hypotheekvoorwaarden zal een bank bij hypotheek oversluiten meer of minder boete rekenen. Hoe soepeler uw voorwaarden (20% van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij aflossen per jaar), en hoe lager uw restant hypotheek hoe minder boete er berekend zal worden. Zit u in het keurslijf van de bank dan betaalt u de hoofdprijs aan boeterente.

Bij een spaarhypotheek kan het juist aantrekkelijk zijn een hogere rente te betalen, zeker als uw spaarpot al goed gevuld is. Uw spaarpot groeit immers ook belastingvrij met een hogere rente, waardoor uw premie laag is. Uw rentekosten zijn aftrekbaar. Het relatieve voordeel stijgt. 

Toch kan een hypotheek oversluiten voordelig uitpakken, bijvoorbeeld in de volgende situaties:

1. U geniet in het jaar van oversluiten extra inkomen waardoor uw in een hoger belastingtarief dan gebruikelijk rente kunt aftrekken.
2. U verwacht dat de rente bij afloop van uw huidige rentevaste periode veel hoger is dan de huidige marktrente. Dit zal achteraf natuurlijk pas blijken of het zo is.
3. U heeft instap korting gehad en die verloopt; feitelijk gaat u heronderhandelen over het tarief met de stok achter de deur dat u ook elders kunt oversluiten
4. U vindt het prettig om weer duidelijkheid te hebben op langere termijn en bent onzeker hoe de rente er over een paar jaar voorstaat en uw rentevaste termijn loopt af.

Het oversluiten van een hypotheek is wel beschouwd geen eenvoudige keuze de financiële voordelen zijn lastig exact te bepalen en te vergelijken. Het lastige is dat de hypotheekadviseur in het algemeen niets verdient als u besluit uw hypotheek niet over te sluiten en wel verdient als u dit wel doet. De kwantitatieve verschillen in last zijn zelden vergelijkbaar en de adviseur isn niet noodzakelijk een beter voorspeller van de rentestanden in te toekomst (anders dan wat de markt ervan denkt).

Oversluiten en KEW-polis (kapitaalverzekering eigen woning):

Heeft u een KEW-polis lopen die te zijner tijd uitkeert dan dient u op te passen dat deze niet uitkeert als uw fiscale eigenwoningschuld nul is. In dat geval is het goed mogelijk dat uw uitkering niet onbelast is en u kind van de rekening wordt.

Meer over: KEW en oversluiten van hypotheek