De variabele hypotheekrente

Historisch gezien is de variabele rente lager dan de vaste langere termijn rente. Zo is ook de variabele hypotheekrente door de tijd lager dan de rentevaste hypotheekrente. Voor de hand lijkt het dan ook een variabele hypotheekrente te kiezen voor uw hypotheek. Vanuit lange termijn en gemiddelde kostenperspectief zal elke bankier of econoom dit bevestigen. Het punt is echter dat de variabele rente nogal kan fluctueren en in minder goede tijden snel kan oplopen.

hoe wordt de variabele hypotheek-rente bepaald?

De variabele hypotheekrente is afgeleid van een basisrente + opslagrente. De basis zelf is weer afgeleid (of gelijk) aan de Euribor-rente. Fluctuaties in de euribor-rente en fluctuatie in vertrouwen werkt door in basis en opslag wat weer doorwerkt in de voor u gehanteerde hypotheekrente.

Recentelijke fluctuaties binnen 1 jaar:

Variabele rente vlak voor start kredietcrisis: 3,5%
Variabele rente vlak na uitbreken kredietcrisis: 6,25%
Variabele rente kwartaal 4 2009: 2,5% (historisch laag)

Met het fluctueren van de variabele hypotheekrente fluctueert ook uw last, even afgezien van tijdelijke rentedemping in de vorm gedefinieerde bandbreedtes waarbuiten uw hypotheekrente pas wordt aangepast.

De langere termijnrente fluctueert ook maar veel minder. Tussen de 5% en 6% kon u in diezelfde periode een redelijk lange rentevaste periode kiezen.

Voordelen variabele hypotheekrente

1. Gemiddeld lagere rentekosten aan uw hypotheek
2. Vastzetten kan meestal kostenloos of tegen beperkte kosten

Nadelen variabele hypotheekrente

1. Schommelingen in rentekosten en maandkosten
2. Lasten kunnen opeens snel oplopen waardoor u genegen kunt zijn de rente alsnog tegen een hoger tarief te fixeren.
3. Onzekerheid.

Wat te kiezen - variabele rente of vaste rente?

Bij een hypotheek spreken we over een leningstermijn van 25-30 jaar of nog langer als u niet aflost, en we zijn slechte voorspellers, op de korte termijn en zeker over de langere termijn. Een 'verstandige' keuze is zeker afhankelijk van:

• de mate waarin u stijgingen in hypotheeklast (als gevolg van stijging van de variabele rente) kunt opvangen.
  Heeft u (flinke) reserves en een hoog vast inkomen t.o.v. uw maandelijkse bestedingen of niet?
• hoe goed kunt u met 'onzekerheden' omgaan?
  Maakt u zich druk of verwijt u zichzelf als de rente stijgt?

Heeft u weinig reserves, houdt u niet heel veel over en wilt u zekerheid of duidelijkheid? Kies dan geen variabele hypotheekrente.

Heeft u weinig reserves, houdt u beperkt middelen over maar kunt u met onzekerheid omgaan? Als u alleen de hypotheek kunt betalen op grond van een variabele rente dan leent u waarschijnlijk teveel; misschien dit huis maar niet kopen, tenzij uw inkomen zich naar waarschijnlijkheid goed zal ontwikkelen. Overweeg anders een mix.

Heeft u veel reserves en houdt u per maand een leuk bedrag over? Overweeg een variabele rente. Wat als de hypotheeklast verdubbeld voor 1-3 jaar. Kunt u dit opvangen en zit u hier niet mee? Als het antwoord hierop ja is, kunt u fluctuaties prima opvangen; op de langere termijn bent u zeer waarschijnlijk goedkoper uit. Als u toch niet goed met onzekerheid kunt omgaan of u zich er gewoon niet mee bezig wilt houden dan kunt u net zo goed voor een vaste rente kiezen.

Hoe is de variabele hypotheekrente gedefinieerd?

Zoals gesteld in de inleiding is de variabele rente gebaseerd op een basisrente (afgeleid van Euribor) + een opslag. Bij een hypotheek is het niet alleen belangrijk te bepalen hoe de opslag is gedefinieerd, maar ook de basisrente. Vooral bij nieuwe hypotheken, sinds het uitbreken van de kredietcrisis, is de opslag aanmerkelijk verhoogd en ook de mate waarin de bank haar eigen opslagstructuur en daarmee hoogte (min of meer naar willekeur) kan bepalen.

Hoewel de Euribor tarieven eind 2009 inmiddels weer historisch laag zijn (na flink hogere Euribor tarieven net na het uitbreken van de kredietcrisis) zijn de variabele rentetarieven op hypotheken dit zeker niet!

Banken hebben hun marge op de hypotheekrente aanmerkelijk opgeschroefd. Ondanks de zeer lage Euribor tarieven op dit moment, ziet u dit niet bij de variabele hypotheekrente terugkomen. De renteopslag op de variabele hypotheekrente van de banken zijn enorm verhoogd!

Dit lijkt weer op een overreactie, waar de consument de dupe van is. Het rentemarge bedrijf van een bank stond al enige jaren onder druk. Het lijkt of men nu de slag wil inhalen onder de titel dat de kosten zijn opgelopen. Dit was zo kort na het uitbreken van de kredietcrisis, maar thans is de Euribor heel erg laag terwijl de hypotheekvoorwaarden en leningsvoorwaarden zijn aangepast (leidend tot een lager risico en dus kosten voor de bank)!

Hypotheekleningen die enige jaren geleden met variabele rente zijn afgesloten hebben vaak nog een heel beperkte absolute opslag in rentepunten. Deze hypotheekhouders zijn spekkopers, daar het principe van basisrente en opslagrente niet eenzijdig aangepast kunnen worden. Met name sinds 2009 zijn de marges van nieuwe hypotheken met variabele rente flink gesteken, ook die van een eventuele absolute opslag.

Het is niet voor niets dat de AFM ook een onderzoek is gestart hoe banken hun variabele tarief tegenwoordig hebben gedefinieerd! Was eerder Euribor + 1%-1,5%, nu komt er al snel 2,5% op, terwijl de belenigsgraad (t.o.v. de leencapaciteit) lager is! Het verschil tussen een paar jaar vaste rente en een variabele rente is daarmee aanmerkelijk kleiner geworden.